주택담보대출 시 꼭 알아야 할 LTV, DTI, DSR에 대해 자세하게 알려드릴게요!

주택담보대출 시 꼭 알아야 할 LTV, DTI, DSR에 대해 자세하게 알려드릴게요!

“한도 줄었어요”라는 말, 이유는 바로 이 세 가지 때문입니다.

처음 주택담보대출을 알아보면,
은행 직원의 말이 낯설게 들립니다.

> “DSR이 초과돼서 한도가 안 나와요.”
“LTV 40%밖에 안 되네요.”
“DTI 때문에 조정 불가입니다.”



“이게 무슨 암호야?” 싶을 정도로
혼란스러운 이 세 가지 단어, LTV / DTI / DSR.

하지만 알고 보면 아주 간단합니다.
게다가 이 세 가지는 대출 승인 여부와 한도를 좌우하는
가장 중요한 기준이기 때문에 반드시 이해하고 있어야 해요!


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✅ LTV, DTI, DSR 뜻부터 쉽게 정리해볼게요!

 

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1️⃣ LTV: 내 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나?


**LTV(주택담보인정비율)**는
내가 사고자 하는 집값 대비, 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 정하는 기준입니다.

✔️ 공식

LTV = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100


✔️ 예시

집값 5억 원

LTV 70% 적용 시 → 최대 3억 5천만 원까지 대출 가능


✔️ LTV 한도

> 핵심 팁

생애최초, 신혼부부, 다자녀 가구는 LTV 우대 가능

규제지역일수록 LTV가 낮아진다!



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2️⃣ DTI: 소득 대비 주택대출 상환 가능성


**DTI(총부채상환비율)**는
연 소득 대비 주택 관련 대출의 연간 원리금 상환 비율입니다.
즉, 내가 버는 소득 중에 대출 상환으로 얼마나 쓰는지를 따지는 거예요.


✔️ 공식

DTI = 주택 관련 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100


✔️ 예시

연소득 5,000만 원

주택담보대출 원리금 연 2,000만 원 상환
→ DTI = 2,000 ÷ 5,000 = 40%


✔️ DTI 기준

> 주의할 점

DTI는 ‘주택 관련 대출’만 포함

신용대출, 카드론은 포함되지 않음

과거에는 DTI가 주된 심사 기준이었지만, 지금은 DSR이 주력!



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3️⃣ DSR: 총부채의 왕! 모든 대출 합산 기준


**DSR(총부채원리금상환비율)**은
주택대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금대출, 카드론 등 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액을 합산해서 연소득과 비교하는 비율입니다.


✔️ 공식

DSR = (모든 부채의 원리금 상환 총액) ÷ 연소득 × 100


✔️ 예시

연소득 6,000만 원

주택대출 원리금 연 2,400만 원

신용대출 원리금 연 600만 원
→ DSR = (2,400 + 600) ÷ 6,000 = 50%


✔️ DSR 기준

> ✅ 대출 총액 1억 원 초과자부터 DSR 적용
→ 이제는 주택담보대출도 DSR 심사 반드시 적용됨!

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📌 LTV / DTI / DSR 차이 쉽게 비교

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✅ 대출 전략은 이렇게!

✔️ 집값이 6억 이상이라면 → LTV를 확인하자

✔️ 소득이 적당히 높고 부채도 있다면 → DSR 계산 필수!

✔️ 청년/신혼/다자녀라면 → LTV 우대 적극 활용하자

✔️ DSR 초과로 어려울 땐?
→ 일부 신용대출 상환 후 대출 재신청 전략 고려



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“나는 연봉도 괜찮고 신용도 좋은데 왜 대출이 안 나올까?”
→ 그 이유는 거의 대부분 DSR 때문입니다.

주택담보대출을 앞두고 있다면
LTV / DTI / DSR 세 가지 숫자를 반드시 먼저 체크해야 해요.

몰라서 손해보는 일 없도록!
이 글 하나로 대출 심사 기준을 완벽히 이해하셨길 바랍니다.